22城首轮集中卖地4969亿元 上海杭州北京收金最多丨焦点

1评论 2022-06-23 18:48:25 来源:中国房地产报

  今年上半年土地市场继续降温,22城首批次供地共计成交4969亿元,同比下降52.7%;涉宅用地成交面积则不及去年首批次的40%。

  在“房票安置、大蒜小麦抵首付”的“救市”声中,郑州首批次集中供地于6月22日落幕。虽无土地流拍,但供地规模同比下降超7成,透着冷意。

  随着郑州首轮供地落幕,历时4个多月的2022年22个重点城市首批次集中供地也宣告收官,低溢价率、供地规模下滑、卖地收入减少是今年22城首批次集中供地的共同特征。数据显示,今年上半年土地市场继续降温,22城首批次供地共计成交4969亿元,同比下降52.7%;涉宅用地成交面积则不及去年首批次的40%。

  记者注意到,22城首批次集中供地中有16城土地溢价率不及5%,14城仍有土地遭遇流拍。其中,房地产销售承压的天津、沈阳、济南、长春等地,首批次供地热度更是跌至谷底。

  首批次集中供地中,各地政府为确保土地成功出让在规则上做了较大让步,也展示了良好姿态,如降低保证金门槛、取消部分地块销售限价等,客观上有利于提高房企拿地积极性。

  但大部分民企依然“有心无力”,供地市场上仅有零星民企出场,仍要靠国企、央企、地方城投平台“托底”。“这并非是降低拿地门槛就能解决的。”一位房企人士直言,今年前5个月,百强房企中60%房企已经暂停拿地,只有34%企业有拿地。

  眼下,重点城市第二批次集中供地正如火如荼进行,但暖意仍未传导至土地市场。北京二批次供地中,多宗热门地块意外遇冷;厦门第二批次土地拍卖降温同样明显,9宗成交地块平均溢价率仅1.4%。在销售端尚未回暖之际,土地市场低迷氛围仍将持续。

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  杭州深圳土拍火热 拿地门槛再降

  从已完成首批次集中土地拍卖城市来看,上海土地出让金额仍排在首位,其次是杭州和北京。

  在首批次集中供地中,上海共推出36宗地块,收金834.7亿元,虽有19宗地块底价成交,但无一流拍。其中,多人竞拍的20宗地平均溢价仅6.2%,40宗地块平均溢价率更低,只有3.3%。相较于去年首批次供地4.9%平均溢价率,再降1.6个百分点,但比去年第三批次供地溢价率提升了0.8个百分点。

  为了让这批土地顺利交易,上海对土地拍卖政策进行了调整,如降低拍地门槛,房企只要报名就可以参与拍卖。

  4月25日,杭州土拍现场更为激烈,超过70多家房企竞逐,鏖战超15小时,出让的60宗地块中仅有1宗流拍,共计成交金额达826.76亿元,平均楼面价为14642元/平方米,平均溢价率为6.4%。

  本土房企是拿地主力。据好地网统计,杭州首批次集中供地中,本土房企拿地占比达到70.3%,较去年第三批次提升13个百分点。其中,滨江集团(行情002244,诊股)拿地额达158.1亿元,占比19.1%,拿地额及占比均创集中供地以来新高。

  值得注意的是,首批次集中供地中杭州修改了部分土地拍卖规则,将溢价率12%作为拍卖中止价,房企在报价区间(起拍价的10%~12%)内仅有一次报价机会,且首创“次高者得”的土地出让新规。这样修改一方面控制了地价;另一方面给房企预留了利润空间。

  杭州第二批次集中供地规模依然不小。据披露,杭州第二批次将推出45宗地块,总出让面积2605亩,总建筑面积343.6万平方米,总起价529.5亿元,计划6月30日出让。

  在供地竞价规则上,杭州第二批次供地将延续第一批次“封顶后采取一次性报价(次高者得)+摇号”方式,不过,土地款尾款缴纳时间普遍从8个月延长至一年。同时,调整了供地结构,如所推地块大多处于多年未供地、库存低板块,推出大量低密度地块等。

  深圳土地市场同样火热。4月29日,深圳首批次供地共推出8宗地块,经过长达4个多小时举牌,最终揽金193亿元。所有地块均被举牌至封顶价,其中3宗地价格到达上限后转入竞配建面积成交,其余5宗地块则在地价和配建面积均触顶之后进入摇号环节,房企热情高涨。

  参加此次深圳土地竞拍的房企超过20家,“扛大旗”的依旧是国企。事实上,即便在去年房地产市场下行趋势明显之时,深圳公开土地市场亦未出现流拍现象。

  伴随着土地市场回暖,深圳、杭州等地房地产市场销售也在逐渐恢复中。

  国家统计局数据显示,5月份,深圳新房价格环比上涨0.5%,二手房价格环比上涨了0.1%;深圳前期还处于环比下跌状态。

  上海中原地产首席市场分析师卢文曦认为,深圳楼市已调整较长时间,调整比较充分,叠加持续出台的利好政策,短期出现企稳回升现象。

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  天津长春土地流拍过半

  但大多数城市土地市场依然低迷。

  据中指院统计,22城首批次供地共推出涉宅用地469宗,建设用地面积2135万平方米,同比下降58.5%。

  分城市来看,杭州、合肥、成都、上海、广州、北京等热点城市均大幅加大土地供应。其中,杭州推出60宗地,数量最多;其次是成都,共推出50宗;上海推出40宗。无锡、南京、长沙等城市供地数量则有所减少。东三省区域城市沈阳、长春首轮供地数量最少,分别仅推出5宗、2宗涉宅用地。

  从楼面均价看,最高城市为北京,楼面均价为2.9万元/平方米;其次是厦门,为2.5万元/平方米;上海以1.9万元/平方米位列第三,与北京单价相差1万元/平方米。

  受供应端减少等影响,22城首批次集中供地共成交规划建筑面积3907万平方米,同比降低62.9%,较去年三批次供地降低34.5%;土地成交收入共4969亿元,较去年三批次减少908亿元,占去年全年成交的21.9%。

  从成交情况看,首批次集中供地共成交397宗,总成交率达84.65%,流拍及撤牌地块72宗,流拍地块占比较去年第三批次集中供地明显减少。

  但仍有部分城市土地流拍与撤牌占据主流。

  流拍率最高的是天津,首批次集中供地共出让30宗地,其中15宗地块提前撤牌,9宗地块流拍,流拍与撤牌率高达83%,最终住宅用地仅成交5宗,成交总价约38亿元。

  在土地拍卖规则上,天津同样进行了明显调整和放松,包括取消租赁住房配建要求等,但土地市场依然很冷。从参与拿地房企来看,基本以地方城投和天津本土企业为主。

  有当地房企人士称,天津今年一季度数据不是特别好,有地块停牌、流拍并不意外,房企拿地有所顾忌,如果风险大于利润就会直接舍弃。

  回顾去年天津三轮集中供地,第一轮集中土地拍卖45宗地块,成交总价497亿元,29宗地块溢价成交,企业拿地热情高涨,之后两轮土地拍卖呈现逐渐走低趋势。第二批次集中土地拍卖40宗地块,成交总额近330亿元;第三批次集中土地拍卖11宗地块,成交总额约77亿元。

  今年首批次集中供地中,长春仅出让2宗涉宅用地,成交前有1宗地块撤牌,因此最终仅成交1宗宅地,流拍率为50%;济南出让为组团用地,15个组团包含31宗涉宅用地,出让时14宗涉宅用地流拍,流拍率达45%。

  此外,福州流拍6宗,南京流拍6宗,合肥流拍8宗,沈阳流拍1宗,流拍宗数占比分别为33%、32%、25%、20%。

  在这轮集中供地中,虽然零星有民营房企身影出现,但整体仍以央企、国企、地方平台为主。北京、深圳、厦门、深圳、重庆首批次供地中,央企、国企拿地宗数占比均在50%以上,其中南京超9成;天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市,地方城投平台拿地宗数占比均超5成,无锡、天津、苏州均超7成。

  民营房企拿地积极性依然严重不足。在南京、深圳、苏州首批次供地中,均无民营房企获取土地;北京、厦门、广州、宁波、天津供地中,民营房企拿地数量仅占1成左右。

  “市场不回暖,房子卖不掉,开发商就没有太多钱,也没有动力拿地。”一位房企人士称。

  克而瑞分析师马千里认为,由于多数房企上半年销售回款不及预期,当下发力点仍将以促销售、促回款为主,因而接下来第二批次轮土地拍卖热度也将维持低热状态,拿地企业也将延续以“央企、国企、地方平台”为主的格局。

(责任编辑:郭亮)

关键词阅读:卖地

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