YOU+退败北京背后:“二房东”模式盈利艰难

1评论 2022-06-23 18:48:35 来源:中国房地产报

  无论是二房东模式还是轻托管模式,长租公寓运营本质是资产管理,找到更便宜的底层资产才是成功要素之一。

  城大,居不易。

  因与新冠确诊病例同时空交集,尚在隔离的杨园突然收到消息,现在所住的YOU+国际青年公寓北京苏州桥社区可能住不了了,“不得已,这几天都在找新住所”。

  6月18日,YOU+国际青年北京苏州桥社区项目产权方北京三浦教育投资有限公司(以下简称“三浦教育”)发布了一张租户告知书,称优家开天客(北京)企业管理咨询有限责任公司(以下简称“北京优家”)欠缴租金、物业费、滞纳金等相关费用共计1340.14万元,导致原有租赁合同终止。

  这封告知书引发外界关注,其中不乏“YOU+公寓出现暴雷”声音。杨园看到这封告知书后的第一反应就是,这家公寓大概因为疫情亏损要跑路了。

  YOU+联合创始人刘洋确认了上述告知书真实性,但他回应称,绝对不是暴雷概念,新冠疫情发生以来,北京苏州桥项目一直亏损,也曾多次与产权方交涉,请求减免租金,但始终无果,只是做了“割肉”准备。

  对此,景晖智库首席经济学家胡景晖认为,减免租金更多集中在国有体系,如商业办公、厂房、物流等制造业。YOU+属于住宅公寓,且产权方不属于国有体系,往往很难答应减租要求。

  对于如何解决租客去留问题,北京优家方面表示,选择搬离的,或选择转去由产权方提供长租公寓服务的,北京优家配合退还租赁押金并办理退房手续。

  在这里居住了4年的柯瑞选择继续住在这里,但还不确定之后是否会长期居住。他告诉记者,这些天,租客们除了讨论是否找新住所外,也担心后续押金问题。“北京优家承诺后续会退押金,如果没有退我们可能就真的要遭遇暴雷了。”

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  亏损的苏州桥项目

  雷军有句经典名言:如果站在风口,连猪都能飞上天。

  长租公寓是他曾看中的风口。最近,曾获雷军投资的YOU+公寓因传出亏损将撤店的消息,被推上了风口。

  6月18日,住在YOU+国际青年北京苏州桥社区的租户们注意到公寓里贴出《致三义庙2号院全体优家租户告知书》(以下简称“告知书”),告知书显示,截至6月18日,北京优家欠付产权方共计1340.14万元,其中租金及物业费792万元,欠付滞纳金537万元,欠付水电费10.82万元。

  该告知书还称,北京优家一直收取各租户房租,每月房租收入约为140万元,产权方此前曾在今年2月、3月、4月多次向北京优加发函要求支付租金,但北京优加均未向其支付任何房租。

  鉴于北京优加违约行为,产权方为避免导致租户损失,同时维护公司合法权益,现解除与北京优家签订的《房屋租赁合同》,并要求北京优家立即腾房。产权方还表示,考虑到租户的实际困难,核实登记租户信息后,将建立过渡安排。

  该项目全部房屋产权人是三浦教育,2014年11月1日将该项目承租给北京优加,同时委托北京U家创业投资管理有限公司管理运营该物业,租赁期限自2014年11月1日至2024年10月31日止。

  一时间,“YOU+公寓暴雷”消息四起。对此,刘洋回应,新冠疫情以来,苏州桥项目一直亏损,也曾多次与产权方交涉,请求减免租金,始终无果,这也是决定退出撤店的原因之一。并称,目前公司东、华南地区部分项目均取得了相关方租赁减免。

  该说法在北京优加发出的《致YOU+国际青年北京苏州桥社区家友的一封信》中也有体现。

  信中提到,新冠疫情暴发以来,优家苏州桥社区经营举步维艰。公寓物业租金本过高,租金成本逐年递增已占到该社区全部营业收入70%以上,日积月累最终导致社区经营入不敷出。

  信中还提到,在常年亏损情况下,公司并未选择放弃该社区,并多次致函请求产权方三浦教育根据相关政策,在疫情期间减免租金及降低租金,但遭到对方拒绝。

  同时,北京优加承诺会解决租户租赁居住及退押金问题,会与产权方协调争取给予1~2个月时间,让租户抉择去留及过渡,选择搬离或转去由产权方提供长租公寓服务的,均会配合退还租赁押金并办理退房手续。

  该公寓运营人员告诉记者,后续门店运营将由产权方接手,租客可以选择继续租住,月租金以及住房租赁合同内容等并不会改变。

  对于YOU+公寓是否有权利以疫情之名单方面要求产权方减免租金问题,金诉律师事务所创始合伙人王佳红认为,法律上,疫情属于不可抗力,如果YOU+确实有证据证明疫情对自己经营有影响,可以要求产权方变更合同部分条款或者解除合同。“产权方虽然不是国资背景,但法院可以根据影响情况来判决。”

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  租户担心暴雷

  YOU+国际青年北京苏州桥社区所在的海淀中关村(行情000931,诊股)是国内创投企业最早聚集地之一,区域内不仅有中国人民大学、北京理工大学、北京外国语大学等数十所高校,还聚集了大量互联网科技企业。

  2018年,柯瑞入住YOU+国际青年北京苏州桥社区,他告诉记者,中关村附近长租公寓较少,大多是居民住宅,整租私密性好但价格高,合租成本低但便利性也差,综合算下来,长租公寓性价比较高。“另外我是创业者,这里可以提供比较浓厚的分享氛围。”

  据柯瑞介绍,有很大一部分租户都是创业者。公寓一楼是共享办公区域,疫情暴发前,下楼就能看到不少创业团队在这里工作、交流,公寓也时常会举办创业活动、小论坛、观影等活动,既能解决居住问题又能提供办公场所,是众多创业者选择在这里住的原因之一。

  这也是YOU+区别于其他长租公寓的核心竞争力。此前,刘洋在接受媒体采访时表示,YOU+的几大标签中,“社群”是YOU+的立身之本和看家本领,YOU+率先从安全、温饱的底层需求提升到了社交需求和被人尊重,将租房、社交两个概念融合到一个空间。

  刘洋认为,YOU+最大的差异化是它关注人与人之间的连接,让住在这里的人成为好朋友,这是他们的核心定位。

  但这两年,受疫情管控等原因,YOU+国际青年北京苏州桥社区活动减少。柯瑞也很少能在公共空间看到其他创业者,“今年公共空间已经被改造成健身房。”柯瑞说,2018年、2019年公寓几乎都是满客状态,很少有空置房源,疫情暴发后空置房源明显增多。

  除去创业者外,还有三分之一左右的租户是学生。“附近有很多高校,部分学校和YOU+合作签了一批房源作为校外公寓,但因为疫情,学校要求必须住在校内,这些房源长期空置。”柯瑞表示。

  杨园是刚从附近一所大学毕业的学生,没想到入住不久就遭遇了要重新找房子的事情,“YOU+在我们学校有点名气,听说疫情前也经常举办活动,年轻人也多,就租了一年。”

  “这两年长租公寓暴雷跑路的事情太多,我也有些害怕,听到消息后就赶紧去登记办理退房手续,希望能尽快拿回押金和剩余房租。”杨园告诉记者,他这几天都在着急找房子。

  除了考虑是否找新住所外,后续押金能否如约退还也是租户们关心的问题。柯瑞告诉记者,“北京优家这边承诺后续会退押金。”

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  “二房东”盈利难

  成立于2011年的YOU+国际青年社区,是集中式长租公寓运营商代表,创业之初曾受到投资机构青睐。

  最让外界瞩目的是来自雷军的一笔投资。公开资料显示,2014年8月,雷军作为创始合伙人成立的顺为资本领投YOU+的A轮融资,融资金额1亿元。彼时,雷军还发了一条微博:二手房租赁及相关产业链投资是顺为资本核心方向。

  由于YOU+是全球首创办公与居住一体化模式,拿到A轮融资后,YOU+ 进入快速发展期,开始在广州以外的城市布局。此次撤店的YOU+北京苏州桥社区便是在这期间开业,受自带的创业和社群基因影响,开业后吸引不少人慕名前来入住。

  公开资料显示,YOU+北京苏州桥社区拥有接近400个房间和1000平方米的公共空间,是YOU+体量最大的社区。雷军、罗振宇等人应邀参与开业仪式。

  2015年5月,YOU+获得由时代地产与创始人团队联合领投的A+轮融资,融资金额3000万美元,雷军旗下的顺为资本也再次参投。

  2016年1月,美国著名商业杂志《快公司FASTCOMPANY》评选“中国最佳创新公司50强”,YOU+连续两年上榜。一时风光无二。

  这些年来,YOU+国际青年社区陆续在北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京等城市布局,共经营21个租赁项目。但目前在北京仅有苏州桥社区1个项目,如果撤店,意味着YOU+国际青年社区将暂时撤离北京地区。

  另值得注意的是,几年过去,顺为资本官网中展示的被投资公司中已经没有YOU+,其重点关注方向为移动互联网、互联网+、智能硬件、智能制造、深科技(行情000021,诊股)、农村互联网等。

  从经营模式上看,YOU+的经营实质仍离不开靠赚差价获利的“二房东”模式。

  租下一整栋楼或者一栋楼几层,包租后对房屋公共区域、配套区域、居住区域进行装修改造,再配备相应的物业服务后出租给租户,产权方与租户各自与YOU+国际青年社区相关合同,收益主要来自租金差价。

  2021年12月,刘洋也曾在在接受媒体采访时介绍,目前YOU+最大收入来源依旧是房租差,这是稳定收入,大概占总体营收的70%~80%;其次为基础服务,收入占比为10%~20%。

  近年来,受疫情冲击,长租公寓遭遇了房屋出租率下降、租金上涨困难等一系列实际问题。当房屋空置成本集中放大后,长租公寓盈利能力不足问题变得越发明显,此外,过高的房屋成本也是“二房东”亏损的直接原因。

  据北京优加透露,自2020年以来,新冠疫情暴发叠加奥运管控、两会管控等因素,优家苏州桥社区经营举步维艰,累计亏损已达3500多万元,在该社区经营上遭遇重创。公寓物业租金本过高,租金成本逐年递增已占到该社区全部营业收入70%以上,日积月累最终导致社区经营入不敷出。

  胡景辉表示,无论是二房东模式还是轻托管模式,长租公寓运营本质是资产管理,那么找到更便宜的底层资产才是成功要素之一。

  实际上,前几年在长租公寓跑马圈地扩规模时,“高收低租”屡见不鲜,长租公寓品牌以高于市场行情价格从业主手里获得房源,再以低于市场行情价格租出去。市场份额被抢占的同时,盈利空间也被压缩。

  胡景辉表示,目前住房租赁市场主要政策优惠集中体现在保障性租赁住房,对于市场化租赁住房这方面支持力度有限。“光靠保障性租赁住房满足不了市场需求,所以既要发展保障性租赁住房解决新青年、新市民住房问题,同样也要发展市场化租赁住房。”

(责任编辑:郭亮)

关键词阅读:YOU+退

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